최근 상가주택에 관심이 높아지고 있다. 상가주택은 상가, 사무실과 주택이 같이 있는 주택이다. 하지만 투자가 쉽지는 않아 2007년 1월부터 시행되는 1가구 2주택자의 양도소득세 중과세 제도(세율 50%)가 걸림돌이다.

상가주택의 양도세는 보통 상가와 주택으로 나뉘어 부과되는데 1가구 2주택자는 양도세 중과를 피하려면 수도권과 광역시 기준으로 토지를 포함한 주택가격이 양도시점에서 1억원이 넘으면 안되고 이 집을 먼저 팔아야 한다.

수도권에서 주택가격이 1억원이 안되는 상가주택은 드물다. 7억짜리 상가주택의 경우 주택부분 가격이 보통 전체가격의 30%가 넘는다. 특별한 경우가 아니면 양도세 중과를 피하기 어렵다는 얘기다.

이런 세부담을 피하려면 용도변경을 통해 상가면적을 늘리는 것을 고려해 볼만하다. 이렇게 하면 중과세가 적용되는 주택부분이 줄고 정상세율(9~36%)을 매기는 상가부분이 늘어 절세효과가 있다. 단 법적규정과 허용한도를 감안해 용도변경을 적절히 해야한다.


▲상가주택은 1주택자가 살면서 투자하는 게 좋아

1가구 1주택자는 주택 면적이 상가 면적보다 넓은 상가주택이 주택으로 간주돼 양도세를 비과세받을 수 있다. 3년 보유 요건(서울 등 2년 거주 추가)을 갖추고 있다면 매매금액이 6억원 이하일 경우 양도세가 없다.

그러나 주택 면적이 상가면적과 같거나 오히려 작으면 상황이 다르다. 주택면적에 대해서만 양도세가 비과세되고 상가는 과세된다. 주택부분 비과세도 실거래가격이 6억원 아래여야하고 서울 등은 3년 보유·2년 거주 요건을 갖춰야 한다. 따라서 1가구 1주택자는 주택 면적을 상가면적보다 넓게 하는 게 유리하다.

면적구분은 공부(건축물대장 등)상의 용도를 원칙으로 하지만 실제 사용 용도가 다르면 이를 따르도록 돼 있다. 지하실의 경우 실제 사용용도에 따르되 용도가 불명확한 경우 주택면적과 상가면적의 비율로 구분해 계산한다. 상가주택은 세금면에서 다른 집이 없는 사람이 투자해야 불이익을 피할 수 있는 것이다.


▲다가구, 다세대 주택 규제완화도 복병

또 다른 악재도 있다. 정부가 2007년 하반기부터 다세대·다가구 주택 1층에 주차장과 근린생활시설을 함께 지어도 이를 층수에서 제외하기로 한 것이다.
지금은 1층을 빈 공간으로 만들어 주차장으로 사용할 때만 층수에서 빼주고 있다. 이에 따라 다세대·다가구 주택 주인들이 수익성을 위해 근린생활 시설을 많이 지을 것으로 보인다. 미장원이나 중개업소, 세탁소 등 골목길 상가들이 주류를 이룰 전망이다.


▲연 수익률 7%이상 되어야

상가주택의 투자 여건이 나빠지고 있는 만큼 경쟁력을 갖춘 곳을 골라야 한다. 상가 공급이 늘어날 다세대·다가구 밀집 지역은 피하는 게 좋다. 도로 폭이 8m 이상인 곳, 1000가구 이상 대단지 아파트 입구나 역세권 진입로 등은 무난한 편이다. 이런 곳도 수익률이 적어도 연 7%를 넘는다.