안녕하세요?
수고하십니다. 꼭 도움 좀 부탁드립니다.

①해당지역 : 서울 동작구 사당동
②연면적 : 245.46
③용도변경할 층의 면적 및 용도변경할 면적 : (지하+지상3층건물임) 대지면적 115/ 건축면적(1층 근린생활시설 57.41)/건폐율 49.92/용적률 149.77/용적률산정용연면적 172.23
④용도변경 내용 : 위법건축물 합법화
⑤문의내용 :

지하 1층 지상 3층 건물인데 지상 1층 15㎡ 의 위법건축물에 대해 자진철거 통지문이 나왔습니다. 10월 30일 까지 시정이 안되면 건축이행강제금이 부과 된다고 적혀있구요.

1985년도에 지어진 건물인데, 1층은 근린생활시설, 2. 3층은 주택입니다.
그런데 저희가 이 집을 산거는 88년 이니 소유한지는 20년 됐고요.
원래 살 때부터 1층벽에 붙어서 15㎡ 의 주택용 위법건축물이 있었습니다.

위법건축물은 수도, 도시가스, 보일러 들어와 있고, 방 2개, 욕실 하나로 구성되어있습니다. 현재 세입자는 없이 비어있는 상태입니다.


1. 철거하지 않고 강제이행금을 내지않은 상태에서 합법적으로 허가받는
방법을 알고싶습니다.

2. 허가받을 수 있는 건축법규의 기준은 어떻게 되는지요?

3. 현재 비어있는데 이 시점에서 세입자를 들이면 어떤 문제가 생기는지요?

4. 허가를 받을 수 있다면 세금에 어떤 변화가 있는지요?