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건축법시행령 34조2항의 2호에 보시면 학원에 대한 직통계단 설치에 대한 내용이 있습니다.

1) 본 건물은 각층당 바닥면적이 700제곱이상입니다. 현재 4층과 5층이 교육연구시설(학원)로 되어 있습니다. 그런데 본 건물은 직통계단이 하나밖에 없습니다. 그리고 별도의 외부계단도 없습니다. 원장님께 어떻게 직통계단이 2개가 아닌데 가능했는가 물으니 통로의 막힘이 없도록 인테리어를 했다고 하더군요. 즉 내부의 중앙에 복도가 있고 이 복도가 반대쪽 벽면에서 막히는 것이 아니라 강의실 뒤로 복도를 계속 연결시켰다고 하더군요. 즉 엘리베이터와 계단으로 통하는 입구는 하나지만 강의실에서 앞으로 또 뒤로 돌아가는 길을 만들었다는 뜻입니다. 이것이 학원용도로의 변경을 의미하는지 소방법때문에 그렇게 했는지는 모르지만 건축법 시행령 34조에는 이런 예외조항이 없는데 어떻게 학원으로 사용이 가능한지요?

[답변]
건축법에 따르면 해당용도 및 층에 따라 직통계단을 2개씩 설치해야 하는 경우가 있는 데 학원의 경우는 2003년 2월 24일 이전과 이후에 규정이 다음과 같이 틀려집니다.
-2003년 2월 24일 이전 : 3층이상으로서 거실바닥면적 400㎡이상인 경우 직통계단 2개설치
-2003년 2월 24일 이후 : 3층이상으로서 거실바닥면적 200㎡이상인 경우 직통계단 2개설치

그런데 본 건물의 규모로 봐서 1개층 바닥면적이 700㎡이상이면 최소한 거실바닥면적은 600㎡이상일것으로 보이는 데 600㎡이상이면 어떤 용도가 들어오더라도 직통계단이 2개소이상이 설치되어야 허가가 가능한데 계단이 1개밖에 없다는 것은 참 의아스러운 부분입니다.

애초에 계단이 있었는 데 철거를 한 것인지 아니면 건축법 시행전에 지어진 아주 오래된 건물이라서 그런것인지 아무튼 확인이 필요한 부분입니다.



2) 용도가 교육연구시설(학원)으로 되어 있는한 앞으로 학원 주인이 바뀌고 인테리어도 변경되어도 현재 통로만 유지한다면 아무런 문제가 없겠는지요?

[답변]
용도가 학원으로 되어 있기 때문에 학원으로 사용하는데 있어서 건축법상으로는 전혀 문제 되지 않습니다. 다만 학원의 경우 300인(학원면적 570㎡)이상이면 소방법에 따라 다중이용업소에 해당이 됩니다. 이경우 5층이상의 학원은 직통계단1개소외에 옥상이나 지상으로 통하는 비상계단을 추가로 설치해야 소방완비를 받을 수 있습니다. 따라서 학원의 임차인이 바뀌어 새로 소방완비를 받아야 할 경우에 문제가 생길 수 있습니다.


3) 여쭈는김에 하나만 더 여쭙니다. 주변에 건물들을 보면 학원으로 500제곱 가까이 된 건물들은 더이상 학원을 못 놓고 있습니다. 이유는 교육연구시설로 변경해야 가능하니까 그런걸로 알고 있습니다. 그런데 이런 건물들이 왜? 교육연구시설로 변경이 못하는지 의문이 생깁니다. 교육연구시설(학원)으로 변경하는데 가장 걸림돌이 무엇인지 궁금합니다. 또한 교육연구시설로 변경하는데 어떤것을 설치해야한다는 법규가 있는지요? 이런 건물들은 보통 직통계단이 한개밖에 없는 경우가 많던데 직통계단과는 크게 상관이 없어보이는데요!

[답변]
제2종근린생활시설의 학원에서 교육연구시설의 학원으로 변경될 때 가장 걸림돌이 되는 것은 장애인편의시설 설치문제입니다. 교육연구시설에서 설치해야 할 장애인편의시설의 종류는 주출입구 높이차제거(경사로등 설치), 장애인주차구역설치(총주차 10대이상인 건물만 해당), 장애인용엘리베이터 설치(엘리베이터 없는 경우 계단이 요건충족해야함), 장애인용 화장실(남녀구분하여 설치)등입니다.

그리고 직통계단부분은 위에서 언급했듯이 3층이상으로서 학원전용면적 200㎡이상이면 2개이상의 직통계단이 있어야 합니다. 이경우 제2종근린생활시설, 교육연구시설 상관없이 동일하게 적용됩니다. 계단이 1개소인데 꼭 학원이 들어가야 할 경우에는 해당층의 용도를 분리하는 방법이 있습니다. 학원전용면적을 200㎡이하로 들어가고 나머지 부분을 다른 용도로 해서 용도변경하면 학원 입주가 가능합니다.



4) 정말 죄송합니다. 하나만 더요..간혹 건축물 외부로 철계단을 봅니다. 이것은 직통계단이 두개여야하는 조건때문인 것으로 아는데 이런 계단이 직통계단의 추가의 요건에 충족되는지요?

[답변]
외부에 설치하는 철계단은 건축법상 설치하는 직통계단이 아니고 소방법에 따라 설치하는 비상계단인 경우가 대부분입니다. 이 철계단이 건축법상의 직통계단으로 인정받으려면 해당층에서 옥상으로 연결하는 것이 아니라 지상1층으로 연결되어야 하며, 계단폭의 경우 바로 위층의 거실면적이 200㎡이상이면 1.2m이상, 이하이면 60cm이상 되어야 합니다.

감사합니다.