방문해 주셔서 감사합니다.
불법건축물을 합법화 시키려면 증축신고를 받아야 하는 데 증축이 가능하기 위해서는 현행 건축법에 적법해야 합니다. 먼저 건폐율만 가지고 검토를 해보면 현재 건폐율이 49.92%라고하셨는 데 만약 해당지역이 제2종일반주거지역이라면 법정건폐율이 60%까지 가능하므로 1층에 11.59㎡까지 증축이 가능한 상태입니다. 지금 15㎡가 불법이므로 일부는 철거해야 할 것으로 보입니다.
그러나 해당지역이 3종일반주거지역이라면 법정건폐율이 50%이므로 건폐율의 여유가 없어 증축이 불가능합니다.
기타사항은 아래 질문별로 답변드리겠습니다.
1. 철거하지 않고 강제이행금을 내지않은 상태에서 합법적으로 허가받는
방법을 알고싶습니다.
[답변]
만약 15㎡가 현행 건축법에 맞게 지어져 있다면 추인허가를 받는 방법이 있습니다. 그러면 기존 불법증축된 건물을 철거하지 않고 허가를 받을 수 있습니다. 그러나 추인을 받더라도 이행강제금 1회분은 부과를 받고 허가를 내주기 때문에 이행강제금은 피할수 없을것으로 보입니다.
2. 허가받을 수 있는 건축법규의 기준은 어떻게 되는지요?
[답변]
철거하지 않고 허가를 받으려면 무단증축부분이 현행 건축법의 모든 사항에 대하여 적법해야 가능합니다.
3. 현재 비어있는데 이 시점에서 세입자를 들이면 어떤 문제가 생기는지요?
[답변]
비어있는 경우에는 철거등을 통해 원상복구하여 이행강제금을 면할수 있는 방법이 있지만 세입자를 들이게 되면 철거를 할수 없기 때문에 추인이 불가능할 경우 이행강제금을 매년 부과받으면서 사용하셔야 됩니다.
4. 허가를 받을 수 있다면 세금에 어떤 변화가 있는지요?
[답변]
15㎡를 합법적으로 허가 받았을 때 내는 세금은 증축시 내는 취득세와 매년 내는 재산세가 있습니다. 그러나 증축면적이 크지 않기 때문에 늘어나는 세금도 크지 않으므로 무시하셔도 될 듯합니다.
감사합니다.
[질문내용]
안녕하세요?
수고하십니다. 꼭 도움 좀 부탁드립니다.
①해당지역 : 서울 동작구 사당동
②연면적 : 245.46
③용도변경할 층의 면적 및 용도변경할 면적 : (지하+지상3층건물임) 대지면적 115/ 건축면적(1층 근린생활시설 57.41)/건폐율 49.92/용적률 149.77/용적률산정용연면적 172.23
④용도변경 내용 : 위법건축물 합법화
⑤문의내용 :
지하 1층 지상 3층 건물인데 지상 1층 15㎡ 의 위법건축물에 대해 자진철거 통지문이 나왔습니다. 10월 30일 까지 시정이 안되면 건축이행강제금이 부과 된다고 적혀있구요.
1985년도에 지어진 건물인데, 1층은 근린생활시설, 2. 3층은 주택입니다.
그런데 저희가 이 집을 산거는 88년 이니 소유한지는 20년 됐고요.
원래 살 때부터 1층벽에 붙어서 15㎡ 의 주택용 위법건축물이 있었습니다.
위법건축물은 수도, 도시가스, 보일러 들어와 있고, 방 2개, 욕실 하나로 구성되어있습니다. 현재 세입자는 없이 비어있는 상태입니다.
1. 철거하지 않고 강제이행금을 내지않은 상태에서 합법적으로 허가받는
방법을 알고싶습니다.
2. 허가받을 수 있는 건축법규의 기준은 어떻게 되는지요?
3. 현재 비어있는데 이 시점에서 세입자를 들이면 어떤 문제가 생기는지요?
4. 허가를 받을 수 있다면 세금에 어떤 변화가 있는지요?
저는 성대주변1종지구단위구역에서 근린생활시설을 건립했습니다.그런데 기준용적율로 지었는데 위법 증축(내부 층분할)을 하였습니다.(준공 이후). 그후 적발이 되어 지급은 이행강제금을 납부하였습니다. 그런데 적법화를 추진하기 위하여 150%용적율을 받아 무단 증축부분의 일부를 합법화 하려고 합니다. 이 과정에서 몇까지 문의드립니다.
1. 용적율 완화를 위한 요건이 지구단위 계획에 나와잇던 데 이것이 위법 건축물의 일부를 추인받기 위하여 용적율을 허용용적율까지 받는데에도 사용될 수 있는 기준인지요?
2. 용적율 완화 요건에 '신재생에너지 활용'이 있습니다. 이 겨경우, 근린생활시설인 저의 건축에도 태양열 주택 설치요건(건축비의 1%이상)만 적합하면 그 비율만큼 용적율 완화를 받을 수 있는지요?
3. 용적율 완화를 위해 심의를 신청했는데 다른부분의 위법이 없어야 한다 하던데 심의 신청할 때 다른 위법사항을 다 시정해야 하는지요 아니면 심의 결과를 보고, 나중에 추인 허가 신청할 때 다른 위법사항을 시정하면 되는지요?