재건축정비사업조합추진위원회가 조합설립인가신청을 할 때는 '재건축비용의 분담에 관한 사항' 등을 구체적으로 명시해 토지 등 소유자의 동의를 받아야 유효하게 조합설립 및 인가를 받을 수 있다.
이때 조합원이 부담해야 하는 비용을 산정하는 핵심개념이 바로 '추가부담금'과 '무상지분율'인데, 조합설립동의시 구체적인 금액이나 기준을 정해 동의를 받지 않으면 조합설립이 무효가 될 수 있고, 조합설립 동의시의 기준이 관리처분계획단계에서 조합원에게 현저히 불리하게 변경된다면 조합설립 무효나 관리처분총회결의 무효사유가 될 수도 있는 중요한 개념이다.
추가부담금이란 '조합원이 사업지구내에 소유하는 기존 부동산가격보다 입주를 원하는 신축아파트의 분양가가 더 클 경우 부담해야 하는 그 차액'을 뜻한다.
사례를 살펴보면 다음과 같다. 대지지분 82.5㎡(25평)를 재건축시 조합원에게 배정되는 것이 140㎡(42평)이고, 무상지분율이 120%라고 한다면, 무상지분면적은 82.5×120÷100=99㎡(30평)가 된다. 이 조합원이 추가부담해야 하는 면적은 140㎡-99㎡=41㎡(12평)이며, 조합원 3.3㎡(1평)당 분양가가 1천만원이라면추가부담금은 12×1천만원=1억2천만원이 된다.
무상지분율이란 재건축사업으로 인한 개발이익을 3.3㎡당 분양가로 나누어 환산된 무상지분면적을 다시 총 대지면적으로 나누어 백분율로 표시한 수치인데, 이를 계산하는 사례를 살펴보자.
대지면적 3만3천㎡(1만평), 용적률 200%, 건축연면적 8만5천800㎡(2만6천평=지상 2만평+지하 6천평), 3.3㎡당 평균분양가 1천만원, 공사비 3.3㎡당 300만원(이주비 이자포함)이라면, 총수입은 2천억원(1만평×200%×1천만원)이 되고, 총지출은 공사비 780억원(2만6천평×300만원)에 부가가치세 35억원, 제경비 105억원이라면, 920억원이 된다.
총 무상지분면적(개발이익(총수입-총지출)/평균분양가)은 1천80억원(2천억원-920억원)/1천만원=3만5천640㎡(1만800평)가 되고, 무상지분율(무상지분면적/대지면적)은 108%(1만800/1만×100)가 된다.
최근 주택경기침체로 시공사가 제시하는 무상지분율이 현저히 축소되는 바람에 현금청산요구가 거세지는 상황인데, 이럴 때일수록 계산방법 정도는 숙지하고 대처할 필요가 있다.
