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안녕하세요.


다세대주택 및 상가다세대주택 양성화 문의 드립니다.


1. 다세대주택 물건


1) 개요 : 1동 대지면적 195㎡ 6세대 다세대주택(1인소유)


2) 현황 :

   지1층 다세대주택(2세대, B01, B02호) 전유부 각 세대당 36.96㎡

   1층 다세대주택(2세대, 101, 102호) 전유부 각 세대당 43.98㎡

   2층 다세대주택(2세대, 201, 202호) 전유부 각 세대당 43.98㎡


3) 전 세대에 대수선을 하여 원룸을 만들었습니다.

    B01호 원룸 3칸, B02호 원룸 4칸

    101호 원룸 4칸, 102호 원룸 4칸

    201호 원룸 4칸, 202호 원룸 4칸 총 23칸


4) 거기에 옥탑에 4㎡ 2칸 방을 추가로 만들었습니다.


5) 이경우 전부 양성화가 가능한지요, 비용을 얼마나 들어가며 또한 등기부등본에 해당 사항들이 어떻게 기재가 되어 재산권을 행사하는지 궁금합니다.


6) 해당 건물이 노후화 되어 양성화 후 리모델링 건축허가를 득할때 어떤 법을 적용받는지요?(건축법 또는 주택법)


2. 상가다세대주택


1) 개요 : 1동 대지면적 209㎡ 제2종근생외 2(사무소, 소매점, 다세대주택) 연면적 708㎡


2) 현황 :

   지1층 사무소 119㎡

   지2층 소매점 119㎡

   1층 주차장(연면적 제외)

   2층 사무소 89㎡

   3층 사무소 89㎡

   4층 다세대주택(2세대) 90㎡

   5층 다세대주택(2세대) 90㎡

   6층 다세대주택(1세대) 90㎡


3) - 2층, 3층 사무소에 무단 용도변경하여 원룸을 각각 4개씩 만듬

    - 4, 5, 6층 원룸 각각 4개씩 만듬


4) 지하에 있는 부분도 연면적에 포함되어 양성화 대상에 적용받는지, 아니면 지층은 제외한 지상 부분만 연면적 계산하여 주거부분 1/2을 계산하는지 궁금합니다.

또한 사무소를 주거용으로 무단용도변경한 부분은 주택으로 적용받는지도 궁금합니다.


감사합니다.

   
  • ?
    [레벨:64]디딤건축사 2014.02.18 12:42

    [답변]

     

     방문해 주셔서 감사합니다.

     

     현재 시행중인 특정건축물 양성화 특별법에 따른 양성화대상이 되는 지 여부를 알려면 크게 다음 2가지 조건에 해당되는지를 보시면 알 수 있습니다.

    1. 용도별로 규모에 해당되는 지 여부(불법건축물 포함 면적임)

        -단독주택 : 연면적 165㎡이하

        -다가구주택 : 연면적 330㎡이하

        -다세대주택 : 세대별 전용면적 85㎡이하

     

    2. 위반내용이 신축, 증축, 개축, 재축, 대수선에 해당되는 지 여부(용도변경은 해당되지 않음)

     

     

     위의 내용에서 알수 있듯이 다세대주택은 건축물 전체를 가지고 양성화대상인지를 판단하는 것이 아니고 각 세대별로 전용면적 및 위반내용을 가지고 판단을 하게 됩니다. 문의하신 건축물을 층별로 판별해 보면 다음과 같습니다.

     

    -지하1층 : 불가(근린생활시설을 주택으로 무단용도변경-용도변경은 신청대상 아님)

    -1층 : 불가(주차장을 주택으로 사용-주차장법 위반은 양성화 신청대상 아님)

    -2층 : 불가(근린생활시설을 주택으로 무단용도변경-용도변경은 신청대상 아님)

    -3층 : 불가(근린생활시설을 주택으로 무단용도변경-용도변경은 신청대상 아님)

    -4층 : 가능(다세대주택 2세대를 4세대로 변경-대수선에 해당되며 세대당 규모가 85㎡이므로 신청 가능)

    -5층 : 가능(다세대주택 2세대를 4세대로 변경-대수선에 해당되며 세대당 규모가 85㎡이므로 신청 가능)

    -6층 : 가능(다세대주택 1세대를 4세대로 변경-대수선에 해당되며 세대당 규모가 85㎡이므로 신청 가능)

     -옥탑층 : 가능

     

     따라서 위 건축물은 4층부터 옥탑층까지만 양성화 신청이 가능할 것으로 사료되며, 양성화에 따른 설계 용역비는 전화를 주시면 견적해 드리도록 하겠습니다.

     

    감사합니다.

     

    "정직과 신뢰로 항상 최선을 다하는 특정건축물 양성화 전문 대행업체"

    디딤건축사사무소

    http://용도변경.한국
    02)853-2233 

     

  • ?
    oneroom 2014.02.18 16:34

    답변 감사합니다.


    우선 1번 다세대주택에 대해서는 답변이 빠졌네요(건물이 2채입니다)


    그리고


    2번 상가다세대주택은 1번 다세대주택과 혼용하신것 같은데

    2번 다세대 주택에 지1층, 지2층에는 상가로 정상적으로 임대하고 있고 2층, 3층만 무단용도변경된 상태입니다.


    위의 내용에서 알수 있듯이 다세대주택은 건축물 전체를 가지고 양성화대상인지를 판단하는 것이 아니고 각 세대별로 전용면적 및 위반내용을 가지고 판단을 하게 됩니다. 문의하신 건축물을 층별로 판별해 보면 다음과 같습니다.


    라고 하셨는데 특정건축물법에 제2조 1항 2호에

    2. "주거용 특정건축물"이란 특정건축물 중 해당 건축물의 연면적의 100분의 50 이상이 주거용인 건축물을 말한다.

    라고 하면서


    ① 이 법은 2012년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물(이하 "대상건축물"이라 한다)에 적용한다.


    라고 하여 2번 상가다세대주택에


    갑설 : (4층 + 5층 + 6층)÷(건물연면적) < 0.5 므로 주거용 특정건축물이 아님


    아니면


    을설 : [2층(사실상 주거용) + 3층(사실상 주거용) + 4층 + 5층 + 6층]÷(건물연면적) > 0.5 로 주거용 특정건축물임을 적용하는것인지의 질의입니다.

  • ?
    [레벨:64]디딤건축사 2014.02.18 17:46

    [답변]


     2동으로 구분해서 문의를 주셨는 데 1동으로 잘못 봤네요. 그래도 답은 같습니다. 


     다세대주택의 양성화 대상여부 판별은 전체 연면적으로 보지 않고 세대별 전용부분을 가지고 판별하는 데 , 그 근거는 아래의 '특정건축물 양성화 특별법' 제3조 1항을 보시면 알 수 있습니다.

     
    ① 이 법은 2012년 12월 31일 당시 사실상 완공된 거용 특정건축물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물(이하 “대상건축물”이라 한다)에 적용한다.
    1. 세대당 전용면적 85제곱미터(증축·대수선한 부분으로서 사용승인을 얻지 못한 부분을 포함한다) 이하인 다세대주택
    2. 다음 각 목의 규모(증축·대수선한 부분으로서 사용승인을 얻지못한 부분을 포함한다) 이하인 단독주택
    가. 연면적 165제곱미터 이하(다가구주택을 제외한다)
    나. 연면적 330제곱미터 이하(다가구주택에 한한다)

     

     

    따라서 1번동은 전체층이 주택으로 허가가 났고 면적 기준도 충족하므로 양성화가 가능합니다. 그러나 2번동과 같은 상가+다세대주택은 먼저번 답변과 같이 주택으로 허가난 세대에 대해서만 양성화가 가능합니다. 전체 연면적에서 주택면적이 50%이상인 주거용 특정건축물을 판별하는 경우는 주택의 형태가 다세대주택이 아닌 단독주택이나 다가구주택만 해당됩니다. 다음을 참고 바랍니다. 

     

    <상가+주택의 주거용 특정건축물 여부 판별방법>
        -단독주택 : 전체 연면적에서 주택면적이 50%이상인 경우에는 양성화 대상

        -다가구주택 : 전체 연면적에서 주택면적이 50%이상인 경우에는 양성화 대상

        -다세대주택 : 전체 연면적 대비 주택면적 비율은 따지지 않고 세대별로 판별-따라서 상가로 허가난 세대는 주거용 특정건축물이 아니므로 양성화 대상 아님   


    감사합니다.

     

  • ?
    oneroom 2014.02.19 12:16

    자세한 답변 감사합니다.


    추가 질문 드립니다.


    다세대주택중 한 세대가 100㎡ 입니다. 쪼개서 원룸을 10칸 만들었습니다.


    국토부 시행지침 문답자료 9번에는 양성화 대상이라고 하는데, 실무에서도 별 무리없이 적용되는지 궁금합니다.

  • ?
    [레벨:64]디딤건축사 2014.02.19 14:38

    [답변] 


     문의하신 내용은 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법'에 따른 양성화 대상에 해당이 되므로 원칙적으로 양성화가 가능하다고 할 수 있습니다. 그러나 건축위원회 심의를 받아야 하는 절차가 있기 때문에 심의 통과여부를 법령만 가지고 확답드릴수 없는 부분이 있습니다.


    감사합니다.

  • ?
    oneroom 2014.02.21 15:16

    답변감사드립니다.


    비용 및 기타 실무적인 부분 문의드리려고 하는데 이메일 주소 알려주시면 문의드리도록 하겠습니다.

  • ?
    [레벨:64]디딤건축사 2014.02.21 15:24

    [답변]


    방문해 주셔서 감사합니다.


    저희 쪽 이메일주소는 다음과 같습니다.

    didimi@nate.com


    감사합니다.


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