은퇴 후 다가구주택에서 거둬들이고 있는 임대료로 생활하고 있는 김성원씨. 지난해까지 공시가격 6억 원 이하였던 주택이 올해 7억 원으로 오르자 고민이 이만저만이 아니다. 임대소득 외 다른 소득이 전혀 없는 상황에서 보유세로만 매년 300만 원(부가세 포함)을 내야 하기 때문이다. 당장 집을 처분할 수도, 그렇다고 몇 백만 원에 이르는 세금을 부담하기도 힘든 김씨 같은 사람에게 뾰족한 해결책은 없을까?
이에 대한 해답은 ‘임대사업자’ 등록에서 찾을 수 있다. 5주택 이상 소유자가 임대사업자로 등록할 경우 종합부동산세 합산 배제 및 양도소득세 중과 제외 등의 세금 감면혜택을 받을 수 있는 덕분이다. 그러나 다가구주택의 경우 5가구 이상으로 구성돼 있더라도 건축법상 구분등기가 안 되는 단독주택으로 분류돼 1주택으로 간주된다. 따라서 다가구주택으로 임대사업을 하기 위해서는 구분등기가 가능한 다세대주택으로 변경하는 작업이 선행돼야 한다.
단독주택인 다가구주택을 공동주택인 다세대주택으로 용도변경하기 위해서는 공동주택 건축 요건인 가구별 주차대수 확보 및 일조권 확보를 위한 인접대지 경계선과의 1m 이상 간격 유지 등을 만족해야 한다. 또 도시재정비촉진지구로 지정된 곳에서는 다가구주택을 다세대주택으로 용도전환 하는 것을 투기행위인 지분 쪼개기로 간주하므로 이곳에서는 용도전환을 신청할 수 없다.
이러한 조건을 만족했다면 건축물대장전환 신청서와 설계사무소를 통해 발급받은 설계도면을 가지고 해당 구청 건축과에 용도전환을 신청하면 된다. 건축과에서는 현장방문과 신청자가 가져온 설계도면을 확인 후 허가여부를 결정한다. 이후 용도전환 허가를 통보 받은 신청자가 바뀐 건축물대장사본을 발급받아 등기소에서 가구별 구분등기를 하면 세대별로 각각 소유권을 가지게 된다.
마지막으로 임대사업자가 되기 위해서는 5주택 이상의 등기부등본과 신분증, 도장을 지참하고 해당 구청 주택과에 임대사업자 등록 신청을 하면 된다. 여기서는 5주택 이상 소유주인 것만 확인이 된다면 별다른 절차 없이 임대사업자로 등록이 가능하다. 이 절차까지 마무리 되면 다가구주택을 다세대주택으로 전환해 주택임대사업을 할 수 있게 되는 것이다.
한편, 주택임대사업자로 등록되면 해당 주택은 5년간 매매와 증여 등 권리변동이 불가능하다. 또 종합부동산세, 양도소득세 등의 세금혜택을 받고 싶다면 10년 간 임대사업을 계속 유지해야 한다. 만약 10년 이내 임대사업을 중단할 경우 그동안 감면 또는 면제받았던 세금을 모두 환급해야 한다는 점을 염두에 둬야 한다.
