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질의둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지의 부분 중 가장 작은 부분의 면적이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제94조에서 정하는 규모를 초과하는 경우, 해당 대지에 건축되는 건축물의 건폐율 및 용적률 외의 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역에 관한 규정이 적용되는지, 아니면 각각의 용도지역에 관한 규정이 적용되는지?

<질의 배경>
○ 민원인은 하나의 대지의 용도지역이 상업지역(대지면적 975제곱미터)과 일반 공업지역(대지면적 757제곱미터)에 걸치는 경우, “그 밖의 건축 제한에 대한 사항”은 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역에 관한 규정을 적용할 수 있는지에 대하여 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부는 가장 작은 부분이 국토계획법 시행령 제94조에서 정하는 규모를 초과하므로, 각 용도지역에 각각의 용도지역에 대한 건폐율, 용적률, 건축 제한을 적용받는다고 답변하자, 민원인이 이에 이견이 있어 법제처에 직접 질의한 사안임.
회신

둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지의 부분 중 가장 작은 부분의 면적이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제94조에서 정하는 규모를 초과하는 경우, 해당 대지에 건축되는 건축물의 건폐율 및 용적률 외의 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 각각의 용도지역에 관한 규정이 적용됩니다.

<이유>

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제84조제1항에서는 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우로서 각 용도지역에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 각 용도지역별 건폐율 및 용적률을 가중 평균한 값을 적용하고, 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역에 관한 규정을 적용한다고 규정하고 있는바,

이 사안은 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우로서, 각 용도지역에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모를 초과한다면 해당 대지에 건축되는 건축물의 건폐율 및 용적률 외의 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역에 관한 규정이 적용되는지, 아니면 각각의 용도지역에 관한 규정이 적용되는지에 관한 것이라 하겠습니다.

먼저, 국토계획법령에서는 토지의 경제적ㆍ효율적 이용을 위하여 특정 용도지역에 포함되는 대지의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한(이하 “건축 제한”이라 함)에 관한 사항을 용도지역별로 명확하게 구분하여 규정하고 있고, 국토계획법 제36조에서는 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장이 용도지역의 지정 또는 변경을 도시ㆍ군관리계획으로 결정하도록 규정하고 있으며, 같은 법 제76조제3항에서는 건축물이나 그 밖의 시설의 건축 제한은 해당 용도지역의 지정목적에 적합하여야 한다고 규정하면서, 같은 조 제5항에서 그 예외적 사항을 열거적으로 규정하고 있는 점 등에 비추어보면, 특별한 규정이 없는 한 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 각각의 용도지역에 관한 규정이 그 대지의 해당 부분에 적용되는 것이 원칙이라 하겠습니다.

그런데, 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우로서, 그 용도지역에 걸치는 부분 중 너무 작은 규모의 대지에 대해서도 용도지역에 따른 건축 제한을 엄격하게 적용하게 되면 오히려 국토를 경제적ㆍ효율적으로 이용할 수 없는 불합리한 경우가 발생할 수 있습니다. 이에 따라, 국토계획법 제84조제1항에서는 둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지의 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우, 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 각 용도지역별 건폐율 및 용적률을 가중 평균한 값을 적용하고, 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역에 관한 규정을 적용하도록 함으로써, 위와 같은 불합리한 경우를 방지하기 위한 취지의 특례를 규정하였다고 할 것입니다. 

또한, 해석대상 규정의 입법연혁을 살펴보더라도, 구 국토계획법 (2012. 2. 1. 법률 제11292호로 개정되어 2012. 8. 2. 시행되기 전의 것을 말함) 제84조제1항에서는 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우 그 대지 중 용도지역에 있는 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하인 토지 부분에 대하여는 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역에 관한 규정을 적용하도록 규정하고 있었는데, 2012년 2월 1일 개정된 법률 제11292호 국토계획법 일부개정법률 제84조제1항은 용적률 등이 낮은 용도지역 등에 속한 면적을 축소하기 위하여 건축 부지를 과도하게 분할하는 사례가 발생함에 따라 건폐율 및 용적률에 대한 사항을 조정하기 위하여(2012. 2. 1. 법률 제11292호로 일부개정되어 2012. 8. 2. 시행된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 국회 심사보고서 참조), 현행 법률과 같이 건폐율 및 용적률에 대한 사항과 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항을 분리하여 표현하는 방식으로 개정된 점에 비추어 보면, 위 규정은 여전히 애초의 취지대로 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우로서 용도지역 등으로 구분되는 면적 중 가장 작은 부분이 일정규모 이하인 경우에 적용되는 특례규정이라고 할 것입니다.

한편, 국토계획법 제84조제1항 각 호 외의 부분에 따라 건폐율 및 용적률과 달리 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 각 용도지역에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모와 상관없이 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역에 관한 규정을 적용하여야 한다는 의견이 있을 수 있습니다. 그러나, 그와 같은 의견은 용도지역의 지정목적에 부합하는 건축물이 특정 용도지역 내에 입지하도록 함으로써 국토를 합리적으로 관리하기 위한 용도지역 지정제도 자체의 취지를 훼손할 수 있을 뿐만 아니라, 해당 조항 명문의 규정에도 부합되지 않으므로 타당하지 않다고 할 것입니다.

이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지의 부분 중 가장 작은 부분의 면적이 국토계획법 시행령 제94조에서 정하는 규모를 초과하는 경우, 해당 대지에 건축되는 건축물의 건폐율 및 용적률 외의 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 각각의 용도지역에 관한 규정이 적용된다고 할 것입니다. 

회신기관 

법제처 15-0267, 2015. 7. 9
   

용도변경 FAQ

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